도시정비법 제39조는 정비사업 조합원의 자격을 정하는 핵심 조항이에요. 재건축·재개발 사업에서 누가 조합원이 되는지, 여러 명이 소유권을 나눠 가진 경우 조합원 지위를 어떻게 처리하는지를 규정하고 있어서 실무에서 자주 참조되는 조문이에요.
조합원 자격의 기본 원칙
도시정비법 39조에 따르면 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 조합원이 될 수 있어요. 재개발사업은 동의 여부와 무관하게 토지등소유자라면 원칙적으로 조합원 자격을 갖게 돼요.
이 차이는 재건축과 재개발 사업의 법적 성격이 다르기 때문이에요. 재개발은 공익적 성격이 강해 강제성이 있지만, 재건축은 소유자의 자발적 동의를 전제로 하는 사업이라 동의 여부가 조합원 자격의 전제조건이 돼요.
여러 명이 소유한 경우의 대표조합원
토지나 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우, 39조는 그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 인정하도록 규정하고 있어요. 이는 조합 운영에서 의결권이 지나치게 분산되는 것을 막고, 투기 목적의 지분 쪼개기를 방지하기 위한 장치예요.
- 공유 소유의 경우: 하나의 토지나 건축물을 여러 명이 나눠 소유하면 대표 1명만 조합원 자격을 가져요.
- 세대원 분리의 경우: 1세대 내 여러 명이 각각 소유권을 가진 경우도 대표 1명으로 조합원 지위가 합산돼요.
- 지분 양도 이후: 조합설립인가 이후 지분이 여러 명에게 분산 양도되더라도 새로운 조합원이 추가로 늘어나지 않도록 제한돼요.
조합설립인가 후 소유권 양도 시 조합원 지위
실무에서 가장 문의가 많은 부분은 조합설립인가를 받은 이후 한 명의 소유자가 지분을 여러 명에게 양도한 경우예요. 이 경우에도 39조 원칙에 따라 양수인 전체를 대표하는 1명만 조합원으로 인정돼요. 투기 세력이 지분을 잘게 쪼개서 조합원 수를 늘리는 걸 막기 위한 취지예요.
국토교통부 유권해석에서도 이런 경우 대표조합원 선임 방식에 대한 구체적인 기준을 안내하고 있어서, 실제 사례에서 다툼이 생기면 유권해석 사례를 먼저 참고하는 게 도움이 돼요.
공공기관 이전 특례
39조에는 국가균형발전 특별법에 따른 공공기관 지방이전 및 혁신도시 활성화 정책과 관련된 특례 조항도 포함돼 있어요. 이전하는 공공기관이 보유했던 토지나 건축물을 양수한 경우, 그 양수인을 조합원으로 인정하는 규정이에요. 공유인 경우에는 대표자 1명을 조합원으로 본다는 원칙이 여기서도 동일하게 적용돼요.
이 조항은 혁신도시 이전 과정에서 발생하는 부동산 거래를 정비사업 조합원 자격과 연결짓기 위해 마련된 특례로, 일반적인 정비구역보다는 혁신도시 인근 정비사업에서 주로 문제되는 부분이에요.
실무에서 분쟁이 잦은 지점
39조 관련 분쟁은 대표조합원 선임 과정에서 공유자 간 의견이 갈릴 때 주로 발생해요. 대표조합원을 누구로 할지에 대한 합의가 안 되면 조합원 명부 확정 자체가 지연될 수 있어서, 공유자들끼리 사전에 협의서를 작성해두는 게 실무적으로 권장돼요.
또한 조합설립인가 시점을 전후해 지분이 이전된 경우 조합원 자격 산정 기준일이 달라질 수 있어서, 매매계약 시점과 등기 이전 시점을 정확히 확인하는 것도 중요한 실무 포인트예요.
정리하면 도시정비법 39조는 조합원 자격의 기본 원칙과 대표조합원 제도를 통해 조합 운영의 효율성과 투기 방지라는 두 가지 목적을 함께 달성하려는 조항이에요. 공유 지분이나 지분 양도가 얽힌 사례라면 39조 원칙을 먼저 확인하는 게 필요해요.